«Нужно было брать больше»
В далеком 1990 году Ольга Чеховская работала учителем русского языка и литературы. Но годы были трудные, в это время многие врачи и учителя, инженеры меняли профессию и шли в основном в торговлю. Примерно по такому пути пошла и Ольга Чеховская. Но она выбрала другую сферу. В это время в стране начинались реформы и готовилась приватизация. Государство хотело наполнить бюджет и предлагало смелым, ответственным людям нежилые помещения в аренду без конкурса. Ольга Чеховская подумала: почему нет, я смогла бы. Такого слова, как риелтор, еще в обиходе не было, но она решила рискнуть и пойти в арендный бизнес. Стартовый капитал Сдачей в аренду городских помещений без конкурса занимался тогда комитет по управлению городским имуществом (КУГИ, с 2015 года — комитет имущественных отношений, КИО). Условие было одно — исправно платить арендную плату и привести помещение в порядок. То же самое касалось земельных участков. Ольга Чеховская не имела начального капитала на старт, только небольшую сумму на ремонт первого объекта. «Не помню, сколько это было, — говорит предпринимательница, — например, 100 или 300 рублей». Она получила от районного КУГИ небольшое помещение в 36 м2 на Каменноостровском проспекте, сделала там ремонт и сдала в аренду под парикмахерский салон. Он, кстати, работает до сих пор. «Конечно, — вспоминает Ольга Чеховская, — нужно было брать больше помещений, они были в то время никому не нужны. Но это был большой риск — брать такие помещения и готовить его под нужды бизнеса, потому что торговля и общепит не были развиты». Потом предпринимательница получила в аренду земельный участок на Мичуринской улице, затем следующие помещения и участки. Зарегистрировала кооператив «Сервис», который получил порядковый номер 1. В дальнейшем бизнесвумен всю арендную плату от своих первых помещений вкладывала в следующие, в их аренду и ремонт, подготовку к сдаче. Рентабельность бизнеса в то время она оценивает в 30-40%. Коммуналка съедает доходы В 2008 году был принят закон о выкупе арендуемых помещений, появилась возможность делать это в рассрочку, и Ольга Чеховская начала потихоньку выкупать объекты. «Кредиты не брала, — рассказывает она, — обходилась сборами арендной платы, все вкладывала в бизнес». Сегодня у предпринимательницы 15 помещений в Петроградском районе, большая часть — коммерческие. Все работает на малый бизнес — сдается в аренду ИП и самозанятым предпринимателям, которые работают в секторе торговли и услуг: парикмахерские и маникюрные салоны, ателье, мастерские по ремонту обуви и так далее. Всего в управлении ИП Ольга Чеховская более 500 м2. Она покупает патент на сдачу в аренду помещений (от 300 тысяч рублей в год) и занимается, по сути, управлением недвижимостью. Чеховская всегда рядом с предпринимателями, участвует в решении их проблем. Но рентабельность арендного бизнеса падает, констатирует предпринимательница. «В этом году, например, почти на 30% подорожали коммунальные услуги. Свет стал стоить 7 рублей за кВт*ч, вывоз мусора для помещения в 100 м2 — 14 тысяч в месяц! То есть если магазин за аренду платит, к примеру, 200 тысяч рублей, то 70 тысяч из них арендодатель теперь вынужден отдать за услуги», — подсчитала она. Искать более сговорчивых арендаторов все труднее, поэтому приходится мириться с теми, кто есть. Более 60% выручки, которую арендодатель получает в виде арендной платы, он тратит на содержание помещений: оплату воды, электричества, отопления, вывоз мусора, оформление вывесок и другого рекламного оборудования и прочее. «В бизнесе везде подвох» За арендаторами — глаз да глаз, считает предпринимательница. «Например, арендатор говорит, что откроет пивной бар по принципу «пиво в розлив», а оказывается, это «водка в розлив» — так арендатор повышает свою рентабельность. Но нарушение записывают на меня», — сетует Чеховская. Можно, конечно, пойти в суд, но пока судишься, помещение будет простаивать, не принося доход, а вот расходы по содержанию помещений все равно надо своевременно оплачивать, причем они постоянно растут. Однажды арендаторы сняли помещение, два месяца платили за него, а потом перестали. Полгода занимали площадь, пока согласились съехать. Предприниматели из Кировского района Петербурга, оказавшиеся в похожей ситуации, подали на арендаторов в суд. Он длился несколько месяцев, арендаторы съезжать не хотели. Арендодатель даже получал угрозы в свой адрес. «После 2014 года в бизнесе везде подвох, — сетует Ольга Чеховская. — Многие стараются уменьшить издержки и нередко идут на обман, подтасовку фактов. Работать стало сложнее». Проблемы безопасности В 2019 году чиновники стали требовать от предпринимателей оформления паспортов безопасности, введенных постановлением Правительства РФ от 2017 года. Ольга Чеховская, как собственник помещений, должна оформить такие паспорта на все свои объекты. А для этого — пригласить комиссию из представителей Росгвардии, МЧС, ФСБ, комитета по потребительскому рынку и районной администрации. В зависимости от того, какую категорию безопасности комиссия присвоит объекту, собственник должен обеспечить меры по защите помещения. «Это хлопотно, но не проблема, — говорит Ольга Чеховская, которая пережила немало комиссий и постановлений за годы в бизнесе. — Но вот почему категорирование помещений происходит по их балансовой стоимости, а не по площади, например? В результате большинство петербургских коммерческих помещений относятся к таким категориям, для которых полагается вооруженная охрана». На главных магистралях Петербурга даже маленькие помещения в 30-60 м2 могут стоить по 9-13 млн рублей — для них нужно нанимать вооруженных охранников. «Вы представляете, что у каждого магазина на Невском стоит вооруженная охрана? — спрашивает Ольга Чеховская. Да и у малого бизнеса окажется еще одно обременение, которое, безусловно, отразится на розничных ценах». Большой патент за маленькую площадь В Петербурге право работать по патенту имеют владельцы ИП 47 видов деятельности. Среди них и сдача коммерческих помещений в аренду. «К патенту за право работать в арендном бизнесе тоже немало претензий, — говорит Чеховская. — Плата за патент рассчитывается от 70 м2, поэтому даже если у вас площадь меньше, все равно насчитают как за 70 м2. Это несправедливо». Одно из помещений Чеховской — площадью 16 м2, его снимает обувщик. Арендодатель платит государству за патент на сдачу этих «квадратов» по 70 тысяч рублей в год. В одном из помещений ИП Ольга Чеховская работает дочь предпринимательницы. У нее свой продовольственный магазин. Здесь тоже постоянно появляются все новые и новые вводные от государства: только недавно торговля освоила систему ЕГАИС — а теперь нужно устанавливать онлайн-кассы, идут постоянные проверки. Дочь думает распрощаться с бизнесом и сдать помещение в аренду. «Нужен НЭП» Ольга Чеховская считает, что все беды бизнеса от того, что в стране слишком громоздкая система управления, обслуживание которой давно стало главной целью этой системы. Примером тому служат городские аукционы на право аренды коммерческих помещений. «Их перевели в электронный формат. Прекрасно! — говорит предпринимательница. — Но в итоге они практически остановились». Побеждают на аукционах странные компании, которые в итоге не платят завышенную в десятки раз арендную плату и просто прекращают договор в одностороннем порядке. «Чаще всего такие фирмы можно вычислить по тому, что они регистрируются за месяц-два до начала аукциона и не ведут никакого бизнеса. Можно препятствовать их участию в торгах», — считает Чеховская. Но КИО пока такие фирмы не отслеживает. «Нужен НЭП, как в 1920-е, — убеждена предпринимательница. — Необходимо упростить отношения малого бизнеса и государства, не повышать налоги, вернуть доверие бизнеса к государству».
